토지 투자 전 공부, 용도지역이란?

토지를 공부하다보면, 토지의 용도만큼 중요한게 없다. 
사실 토지의 용도에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 당연하겠지. 그래서 대부분의 토지 서적을 보면 토지의 용도를 잘 분석해야 한다던가, 용도 변경이라던가 하는 가르침(?)이 많다. 

그런데 나는 아주 기본지식도 없을 뿐더러, 대부분의 기초를 이해하고 공부하는걸 좋아해서 
이번 포스팅을 하며 토지의 용도지역에 대해 공부해보려고 한다. 

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세금이나, 토지 등을 공부하다보면 어떤 생각이 드냐. 바로 잘 만들어진 심씨티 같다는 것

서울도시계획포털에서 토지의 용도지역에 대해 검색해보면 

토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써
토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 
서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역

이라고 나와있다. 언뜻 보면 어려운 얘기 같지만 결국 잘 만든 심시티다.

공장을 세울 수 있는 공장 부지를 만들고, 공장이나 회사가 있으면 당연히 사람들이 모이니 공장 부지 근처에 사람이 살기 좋은 부지를 찾아 건축물을 올릴 수 있는 허가를 주고. 경제만큼 환경, 농업도 중요하니 어떤 지역은 농업용 부지를 만드는 등등.. 국가가 각 분야의 전문가들을 데려놓고 어떻게 하면 대한민국이라는 하나의 국가를 잘~ 굴릴수 있을 지 논의 한 다음 토지 용도지역을 정한 것이다.

그 와중 국가 안보도 걱정해야하고, 토지 지반에 따른 안전도 고려해야하고, 아무리 사람이 모이는 곳이라고 해도 일정량의 자연도 제공해주어 삶의 질도 높여줘야하고, 고려할 사항이 많아지다보니 토지 하나에서도 다양한 규제사항이 생긴다. 

그렇기 때문에 하나의 토지에도 다양한 규제사항이 걸려있고 그걸 잘 분석하는게 중요하다.
아파트의 경우 등기부등본만 잘 보면 되지만, 토지의 경우 토지대장 이외에도 토지이용계획확인서나, 지적도를 통해 
내가 사려는 토지가 법적으로나 사적으로나 개발에 문제가 없는지 잘 살펴봐야 한다.

 

국가가 제공하는 생활법령정보 홈페이지에 가보면, 부동산 매매계약을 하기 전 확인해야할 서류를 정리해두었다 

1) 매매당사자의 확인 : 매도자가 부동산의 소유권자인지
2) 부동산등기부 확인: 토지등기부를 통해 해당 토지의 권리 내역 및 이력 확인
3) 토지대장 및 임야대장, 건축물 대장
3-1) 토지대장 : 모든 토지의 필지마다 그 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등을 조사/측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 
3-2) 임야대장 : 토지의 지목이 임야인 경우, 그 토지의 필지마다 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 또는 좌표 등을 조사, 측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 
3-3) 건축물대장 : 건축물의 소유, 이용 및 유지 관리 상태를 확인하거나 건축 정책의 기초 자료로 활용하기 위해 다양한 정보를 기록해 둔 서류
4) 토지이용계획확인서: 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위 제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류로서 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있음
5) 기타 권리 확인 : 임차권, 전세권, 저당권, 가등기, 가처분 등 
6) 부동산종합공부: 토지의 표시와 소유자에 관한 사항, 건축물의 표시와 소유자에 대한 사항, 토지의 이용 및 규제에 관한 사항, 부동산의 가격에 관한 사항 등 부동산에 관한 종합정보를 정보관리첵계를 통하여 기록·저장한 것

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매매 후 후회하지 않으려면, 여기 나와있는 모든 서류를 면밀히 살펴보아야 할 것이다.