이번주 관사 재테크 모임에서, 청약을 주제로 공부 하기로 했다.
인터넷에 청약 이라는 단어만 넣고 검색을 하면 정말 무수히 많은 정보가 나온다. 청약을 1도 모르는 사람의 입장으로써는 한글도 모르는데 논문을 보는 것만 같다. 그래서 청약 초보인 나와 이 글을 읽을 독자들을 위해 정리해보려고 한다.
이번 공부가 끝난 후에는 내가 바라는 것은 아래와 같다.
1. 내가 어떤 경로로 청약에 넣을 수 있는지 알 것
2. 해당 아파트 청약을 넣으려면 어떤 자격 요건이 있으며, 내가 해당되는지 알 것
3. 미래에 청약을 원하는 지역이 있을 경우 내가 어떤 것을 준비하면 되는 지 알것
청약을 하기위해 인터넷을 뒤지며 혼란스러워 하지 않고, 오직 청약홈에서 제공하는 청약 공고 안내문을 보고도 이해할 수 있는 수준이 되는 것이 나의 목표이다.
내가 뭔가를 처음 배울 때 가장 먼저 하는 것이 로드맵 그리기다. 기본적인 틀을 알아야 세부적인 사항이 머리속에 쏙쏙 들어오기 때문이다. 오늘은 러프하게 로드맵을 기반으로 적고자 한다.
부동산이라는게, 순수하게 건물을 짓는 건축비와 인건비만 반영되면 참 좋겠지만, 실정은 그렇지 않다. 공급과 수요 곡선에 의해 수요가 더 많아지면 한정된 자원인 부동산의 가격은 올라간다. 살기 좋은 지역일 수록, 학군이 좋은 지역일수록 수요는 올라가고 해당 지역의 부동산 가격은 처음 지을 때 들었던 가격보다 훨씬 올라간다. 이것을 프리미엄, 곧 P라고 부른다.
청약은 돈을 주고 미래에 지어질 새 아파트를 분양받는 것이다. 당첨되는 순간 아파트를 부여받는 것 이 아니라, 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 얻는다. 그렇기에 프리미엄이 많이 붙지 않은 상태로 새 아파트를 얻는다는 장점이 있다. 사람들이 일반 매매가 아닌 청약을 원하는 이유가 여기에 있다. 집단대출을 할 수 있다는 장점도 있다.
특히 군인은 청약제도를 잘 활용하는 것이 아주 중요하다. 관사에 살기 때문에 다른 직업군 보다 자가 마련에 대한 절실함이 없기도 하고, 복무기간동안 전국을 배회하기 때문에 미리 청약 계획을 세우는 것이 필수이기 때문이다. 다행히 이 실정을 아는 국가가 군인에게 약간의 어드밴티지를 주고 있다.
1. 청약은 크게 국민주택과 민영주택으로 나누어진다.
- 국민주택 : 국가나 지자체가 짓고 분양하는 주택. 평수가 작다. (85m² 이하). 가격이 저렴하다.
- 민영주택: 국민주택을 제외한 주택. 민간 건설업체가 짓는 집. 대형 평수 분포가 넓고, 가격이 상대적으로 높다.
평소 우리가 청약을 말할 땐 주로 민영주택을 말하는 것이다.
2. 민영 주택의 분양 공급 방식은 특별공급과 일반공급으로 나눌 수 있다.
- 특별공급: 신혼부부, 다자녀, 기관추천 등 특별한 자격이 해당되는 국민을 위해 배정되는 공급.
총 공급량의 10% 미만을 특별공급으로 배정한다.
- 일반공급: 특별공급을 제외한 나머지
예를 들어 ㅇㅇ아파트 분양이 총 100세대 인경우, 그중 10세대는 특별공급 (특공) 대상자를 위해 배정한다.
분양 공고를 보면 특공 내에서도 신혼부부 1세대, 다자녀 1세대 등으로 나눠둔 것을 알 수 있다.
기본적으로 일반공급으로 신청 하고, 본인이 특별공급 대상자일경우 특공도 넣을 수 있다.
군인은 군인 기관추천 특별공급 대상자이므로, 군인특공을 위해 공부를 해둬야한다.
3. 일반공급 내에서도 순위가 정해져있다.
1순위, 2순위가 정해져 있고 1순위에서 미달 시 2순위, 2순위도 미달 시 미순위 순으로 당첨 기회가 돌아간다.
각 순위별 조건은 투지과열지구, 청약과열지구 등 지역별로 다르다(가입기간/납입예치금). 수도권에 청약할 경우 대부분 1순위에서 끝나기 때문에 주택청약통장은 최대한 빨리 가입할수록 좋다. 투기과열지구는 가입 후 2년이 경과한 자가 1순위 조건이기 때문이다. 예치금은 한번에 넣을 수 있다.
참고로 1순위 자격이 된다고 하더라도, 세대주가 아니거나/과거 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 세대에 속하거나, 2주택 이상 소유한 사람은 2순위가 된다.
3. 1순위 안에서도 가점제와 추첨제가 있다.
자, 이제 1순위 2순위가 정해졌다. 하지만 그 조건이 까다롭지 않아서 대부분의 사람이 1순위 대상자일 것이다.
그럼 그 많은 사람들 중 어떤걸 우선 시 해서 분양을 할까?
그럴려면 우선 가점제와 추첨제를 알아야 한다. 청약 가점 항목에 따른 점수를 매긴 것이 가점제이며, 추첨제는 말 그대로 추첨제이다. 이 또한 투기과열지구 등 지역별로 배분을 달리한다.
투기과열지구는 가점제 100%로 물량을 배분한다. 고로 100세대를 일반공급 한다고 했을 때, 100세대 모두 가점제를 시행해 점수가 높은 1위부터 100위까지만 준다는 것이다. 지역마다 가점제와 추첨제의 배분이 다르기 때문에 전략을 잘 세워야한다. 참고로 가점제에 넣기만 하면 가점에서 떨어져도 자동으로 추첨제로 전환된다.
4. 우선공급 대상자 (당해, 기타지역, 그리고 거주기간)
그리고 또 중요한 것이 있다. 바로 내가 해당지역 거주자인지 (당해) 인근지역 거주자 인지 (기타지역)에 따라 배정 우선순위가 달라진다는 것. 기타지역에도 살지 않는다면 그 지역 청약 자체가 불가능하다. 예를 들어 강원도에 사는 나는 서울 아파트 청약에 넣을 수 없다.하지만 군인의 경우 10년이상 장기복무를 한 사람은 지역에 따라 기타지역, 혹은 당해로 청약을 접수할 수 있으며, 25년 장기복무를 한 군인의 경우 수도권도 당해로 청약 접수 가능하다.(거주기간은 제외)
각 청약의 공고마다 당해와 인근지역 인정 기준, 선정 비율이 정해져 있기 때문에 그걸 미리 알아두는 것이 매우 중요하다.
예를 들어, 서울에 있는 아파트 85m2 이하를 분양받는다고 가정 했을 때 (100세대 분양)
- 1순위 대상자가 되려면 : 청약통장 납입 2년 경과, 예치금이 1500만원 있어야 함
- 가점에 100%, 당해 우선공급 100%, 거주기간 2년 요건이 있는 경우 : 청약 신청일을 기점으로 서울에 2년 이상 거주한 사실이 있어야 하며, 현재도 서울에 사는 사람들 중 가점이 높은 신청자 순으로 당첨됨
결국 나중에 투기과열지구에 청약을 하고 싶다면, 가점을 높이며 거주요건,당해 조건을 채우는 수 밖에 없음..!
이젠 청약은 로또가 아니라 전략이라고 할 수 있다. ㅠㅠ
위 사진은 네이버 카페에서 찾은건데, 청약 당첨자 선정 기준 흐름을 잘 설명해주어서 가져왔다.
오늘 러프하게 청약의 흐름에 대해서 적어봤다. 직접 적으며 공부하니 나도 더 쏙쏙 이해되는 기분 :)
민간주택 분양 말고도, 군인은 군인공제회에서 하는 분양이 있기 때문에 군인공제회 홈페이지도 잘 들여다봐야한다.
결론적으로 군인이 넣을 수 있는 청약 (새 아파트 분양)은 아래와 같음
1. 국민주택
2. 민간주택 : 군인특공, 일반분양 1순위 (복무기간 10/25년 이상인 경우 당해 혹은 기타지역으로)
3. 군인공제회 분양
전략을 잘 세운다면 무조건! 내집 마련 할 수 있다 :)
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